住宅ローンの返済が終わっていない不動産の売却は、そうでない不動産の売却方法とは異なるため、注意が必要です。
今回は、残債額と売却価格のバランスに関する基本のほか、オーバーローンかどうかの調べ方やオーバーローンだったときの対応方法もご紹介します。
不動産売却前に押さえたいオーバーローンやアンダーローンとは？
オーバーローンとは、簡単にいうと残債額が物件の売却価格を上回っている状態のことです。
物件の売却価格が残債額を上回っているときは、アンダーローンと呼ばれます。
どちらもまだ住宅ローンの返済途中である点は同じですが、家を売って得た資金で住宅ローンを返済できるかどうかに違いがあります。
家を売った直後に住宅ローンを返済できるならとくに問題はなく、通常どおりに仲介などを利用して不動産売却が可能です。
一方、売却金のすべてを使っても負債が残る場合、通常の方法では物件を売れないことが多いです。
不動産売却前に押さえたいオーバーローンかどうかの調べ方
オーバーローンかどうかは「住宅ローンの残債額－物件の売却価格」の計算で調べられ、結果が0以下にならなかったときは負債のほうが高額だといえます。
住宅ローンの残債額は残高証明書などで確認できるほか、近年は金融機関のウェブサイトでチェックできることもあります。
物件の売却価格は、近隣で売られている不動産の価格などから調べることができますが、個人では調査が難しいでしょう。
不動産売却を想定した査定を受けたほうが適切な価格を把握できるため、ご検討の際はぜひ弊社をご利用ください。
不動産売却は可能？オーバーローンだったときの対応方法
任意売却が使えると、オーバーローンの物件でも売却できます。
任意売却とは、債権者である金融機関の許可を得て物件を売る方法です。
任意売却は競売よりも高値がつきやすく、債権者にとってもメリットがあるため、相談すれば売却の許可が下りることがあります。
少しでも高値で売れたほうが今後の返済も楽になるので、任意売却を一度検討してみると良いでしょう。
なお通常の不動産売却が難しい状況では、家を誰かに貸して家賃収入を得る方法がよく想定されますが、実行できるシーンはあまり多くありません。
住宅ローンの残債がある家を賃貸物件にすると融資の規約に抵触し、金利が上がって損をすることがあるのでご注意ください。
まとめ
オーバーローンとは、家を売って住宅ローンの返済に充てても、完済できない状態のことです。
残債額と売却価格をそれぞれ調べれば、両者のバランスがどうなっているかがわかります。
負債のほうが大きいなかで不動産を売りたいときは、任意売却を活用すると良いでしょう。
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